서울 강남과 한강벨트 등 인기 지역을 중심으로 급매물이 늘고 호가가 하락 조짐을 보이고 있다. 하지만 올해 서울 아파트 공시가격은 지난보다 큰 폭으로 오를 가능성이 크다는 전망이 나온다. 공시가격 산정이 1월을 기준으로 마무리되면서 2월 이후의 하락 흐름이 충분히 반영되기 어렵기 때문이다.
3일 부동산 업계에 따르면 국토교통부와 한국부동산원은 공시가격 산정 작업을 마치고 지자체 사전 검토와 가격 심사를 거쳐 공시가격안 열람 및 의견 청취 절차에 들어갈 예정이다. 정부는 올해 공동주택 공시가격 평균 현실화율을 전년과 같은 69%로 동결하기로 하면서 공시가가 시세를 웃도는 역전 현상을 완화하는 계기를 마련했다는 평가도 나온다.
다만 문제는 체감 부담이다. 시장가격이 연초 고점 대비 조정되는 국면에서 공시가격이 상대적으로 높은 수준으로 확정되면 납세자가 느끼는 체감 현실화율은 오히려 올라갈 수 있다. 특히 강남권과 한강벨트처럼 지난해 상승 폭이 컸던 지역은 보유세가 세부담 상한 구간까지 밀려날 수 있다는 관측이 나온다.
이런 가운데 청약시장은 공급 절벽 신호가 뚜렷해지고 있다. 리얼투데이가 한국부동산원 청약홈 자료를 분석한 결과 지난 1~2월 전국 민간 아파트 청약 일반공급 물량(1순위 기준)은 3910가구로 집계됐다. 지난해 같은 기간(5416가구)보다 27.8% 줄었고, 2024년 같은 기간과 비교하면 감소 폭이 더 크다는 분석이다.
공급 위축의 배경으로는 착공 감소가 거론된다. 분양의 선행지표로 꼽히는 수도권 착공 물량이 최근 4년 연속 20만 가구를 밑돌면서 중장기적으로 입주 물량이 줄어 신축 희소성이 커질 수 있다는 우려가 제기된다.
시장에서는 이 같은 흐름이 세 부담과 신축 희소성이라는 두 축으로 동시에 작동할 수 있다고 본다. 단기적으로는 공시가격 상승이 보유세 부담을 키우는 반면 청약 일반공급 급감과 착공 둔화는 신축 공급의 가뭄을 심화시켜 인기 입지의 가격 하방 경직성을 만들 수 있다는 것이다. 다만 향후 금리·세제·대출 규제 등 정책 변수에 따라 매물 증가가 이어질 경우 조정 폭이 확대될 가능성도 배제할 수 없다는 신중론도 나온다.
김재원 기자 jkim@segye.com
