[기고] 생활형 숙박시설 '레지던스' 틈새상품으로 어때요?

장재현 리얼투데이 본부장

최근 생활형 숙박시설에 대한 관심이 높아지고 있다. 정부가 주택시장에 대한 고강도 규제를 진행하면서 규제에서 자유로운 틈새상품으로 이목이 집중되면서다.

 

여기에 저금리기조도 수익형 부동산으로 눈을 돌리는데 한몫을 담당하고 있다. 한국은행 기준금리가 1.25%인데다 시중은행 담보대출 금리도 연 2~3%대를 유지하고 있다. 최근 한국은행은 코로나 사태로 경기가 악화되면서 기준금리를 더 낮출 수 있다고 발표했다. 

 

이에 따라 앞으로 임대수익과 미래가치 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 수익형 부동산에 대한 관심은 더욱 높아질 것으로 보인다. 

 

하지만 아파트를 비롯한 오피스텔, 상가 등 수요가 많은 수익형 상품들은 공급량 증가로 희소성이 떨어지고 있다. 

 

부동산 전문 리서치업체 리얼투데이 조사에 따르면 지난 2016년부터 2019년까지 전국에서 141만7520가구가 분양을 했다. 이는 2000년대 부동산 호황기(2004년~2007년) 당시 113만1957가구를 분양한 것에 비해 20%나 높은 수치다. 지난 2018년부터 2020년까지 입주하거나 입주예정인 오피스텔도 총 49만34실로, 2000년대 10년동안 29만9083실 입주한 것보다 39% 많은 수치다. 

 

상업시설 공급량은 더욱 폭발적으로 급증했다. 국토교통부 자료에 따르면 지난 2015년부터 2019년까지 상업용 건축물의 인허가 면적은 3845만3271㎡로 이는 지난 2010년부터 2014년 16만4092㎡, 2005년부터 2009년까지 14만9339㎡에 비해 200배 이상 높은 수치를 기록했을 정도다. 

 

이처럼 아파트와 오피스텔, 상업시설의 공급량은 급증한 반면 생활형 숙박시설은 희소성이 높다. 통계청 자료에 따르면 호텔이나 펜션, 여관 등 숙박업을 제외한 전국 그 외 기타 숙박업 및 생활형 숙박시설의 공급량은 지난 2007년부터 2017년까지 총 6만801실로 같은 기간 오피스텔이 31만485실 입주한 것에 비해 30배 이상 차이가 난다. 

 

100실 이상의 생활형숙박시설이 10년 간 총 891실밖에 공급되지 않은 점도 100실 이상 공급되는 단지형 ‘레지던스’의 전망을 밝게 하고 있다. 물론 2017년부터 꾸준히 공급되고 있어 매년 1만여실 이상 늘어나고 있다. 하지만 경쟁 수익형 상품 대비 공급량은 여전히 낮다. 

 

여기에 도심 업무기능의 분산, 단순화된 업종, 임대료 및 가격 상승, 경기불황 등 여러 이유로 상가나 오피스텔 등 도심권 수익형 부동산의 공실률이 높아지고 있는 점도 ‘생활형 숙박시설의 인기를 높이고 있다. 

 

이에 따라 최근 생활형 숙박시설에 대한 관심이 높아지고 있다. 흔히 레지던스로 불리는 생활형 숙박시설은 ‘서비스드 레지던스’의 준말이다. 아파트처럼 방과 주방, 거실, 욕실 등 거주하는데 필요한 생활시설이 갖춰져 있다. 여기에 식사나 청소 등 호텔 같은 편의서비스까지 제공된다. 아파트보다는 호텔에 더 가깝다.

 

숙박시설은 보통 개별등기가 안될 수 있지만 생활형 숙박시설(레지던스)은 아파트나 오피스텔처럼 개별등기가 가능하다. 반면 아파트나 오피스텔처럼 주택수에는 포함이 안돼, 양도세나 대출규제 대상이 아닌 점은 투자자들에게 흥미로운 부분이다. 여기에 청약통장이 필요없고 전매기간도 없는 점이 눈길을 끈다.  

 

단 본인이 주거목적으로 거주할 경우에는 주택으로 간주하고, 양도세나 종합부동산세 등 주택에적용되는 세법이 적용된다는 점은 주의해야 한다. 대출도 주택담보대출을 받을 수 없다는 점도 유념해야 한다.

 

또 과도한 임대수익률에 대한 환상도 버려야 한다. 객관적인 시각으로 접근하면서 인근 오피스텔과 호텔 등 숙박업소들의 공실이나 회전율을 잘 살펴둬야 한다. 최근 해안지역이나 KTX역을 중심으로 생활형 숙박시설이 많이 들어서고 있다. 이에 입지나 주변 경쟁상품들의 분석을 제대로 하지 않으면 낭패를 볼 수 있어 주의를 기울여야 한다.

 

<장재현 리얼투데이 본부장>

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