[세계비즈=박정환 기자] 아파트 청약 시장의 과열 양상이 심상치 않다. 분양가상한제로 주변 시세보다 분양가가 낮아 향후 적잖은 시세차익을 거둘 수 있는 ‘로또 분양’이 등장하면서 청약에 대한 기대감을 한껏 높였기 때문이다.
하지만 너도나도 청약에 뛰어들면서 경쟁률과 당첨 커트라인이 더욱 높아져 가점이 낮은 3040세대에겐 이마저도 쉽지 않다. 올해 서울의 1순위 아파트 청약 평균 경쟁률은 71.0대 1로 지난해 경쟁률(31.6대 1)보다 2.2배나 올랐다. 또 올해 9월까지 청약접수를 받은 서울 민간분양 아파트 일반공급 6148가구의 당첨가점 평균은 60점 초과 70점 이하가 3500가구(56.9%)로 가장 많았다.
4인 가족을 부양하는 만 39세의 가장이 받을 수 있는 최고점은 57점에 그친다. 30대가 60점을 넘어 당첨권이 되려면 자녀가 3명 이상이거나, 본인 혹은 배우자의 부모를 모시고 살아야 한다.
청약 가점이 상대적으로 낮은 30~40대라면 특별공급(특공)으로 눈을 돌릴 필요가 있다. 지난 9월부터 민간주택에도 생애최초 특별공급 물량이 배정됐으며, 내년부터는 신혼부부와 생애최초 특공의 소득 기준이 완화된다. 또 3기 신도시 사전청약 물량 중 55%가 신혼부부와 생애최초 주택 구입자에게 특별공급된다.
문제는 신혼부부 특공(신혼특공)과 생애최초 특공(생초특공) 중 무엇이 더 유리하냐는 것이다. 신혼부부 특공에서 신혼 자격은 ‘결혼 후 7년까지’이며, 결혼은 혼인신고를 한 날이 기준이다. 혼인 기간 외에도 청약통장 6개월 이상 가입, 무주택자, 소득 기준 등을 만족해야 한다. 내년부터 특공 청약 소득 기준이 140%(맞벌이 160%)로 확대된다. 3인 이하 가족을 기준으로 하면 월 889만원, 즉 연봉이 1억원이 넘어도 신청이 가능하다.
신혼부부 특공은 크게 민간분양과 공공분양으로 나뉜다. 민간분양 신혼특공은 소득과 혼인 기간 등 일정 요건을 갖추면 동자녀 수가 많은 순으로 결정된다. 3자녀일 경우 당첨 확률이 상당히 높으며, 만약 자녀 수가 같다면 추첨으로 결정한다. 공공분양의 경우 거주 지역도 중요하다. 혼인 기간이 짧으면서 자녀 수가 많고, 청약 지역에 오래 거주할수록 당첨 확률이 높다.
반면 생초특공은 신혼부부가 아니더라도 지금까지 집을 한 번도 산 적이 없는 사람이라면 누구나 참여 가능하다. 세대주는 물론 세대원도 과거 주택(분양권)을 소유한 이력이 없어야 한다.
최근 정부는 민영주택 생초특공 소득 기준을 도시근로자 월평균 소득 100%에서 130%로 완화했다. 3인 이하 가구의 경우 생초특공 대상이 월소득 555만원에서 722만원, 4인 가구에서는 월소득 662만원에서 809만원으로 확대됐다.
생애최초 특공은 신혼부부 특공과 달리 기준만 충족하면 추첨을 통해 당첨자를 선정한다. 즉 자녀가 없거나, 소득이 일정 기준 이상인 경우에도 당첨을 노려볼 수 있다.
종합해보면 민영주택의 경우 소득이 낮으면서 자녀가 둘 이상이라면 신혼특공, 자녀가 한 명 또는 없는 경우엔 생초특공이 유리하다. 공공분양의 경우 가점이 11점 이상이면 신혼특공, 10점 이하는 생초특공에 도전해보는 게 좋다.
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