4월 7일부터 분양권 전매제한 규제가 완화됐다. 최대 10년에 달했던 분양권 전매행위 제한 기간이 수도권 최대 3년, 비수도권 최대 1년으로 단축됐다. 그동안 전매제한 기간은 수도권 최대 10년, 비수도권 최대 4년까지 적용돼 수요자 거주이전 제약뿐만 아니라 분양가상한제 적용 여부 등에 따른 복잡한 제도 운영에 시장 불만이 많았다.
완화된 내용을 좀 더 자세히 살펴보면, 수도권의 경우 공공택지･규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 전매제한 기간이 짧아졌다. 비수도권도 공공택지･규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 완화되고 그 외 지역은 전면 폐지돼 분양권 전매가 자유롭다.
분양권 전매제한 기간 완화는 4월 7일 주택법 시행령 개정안 공포·시행 이전에 공급된 주택에 대해서도 소급 적용한다. 이미 기 분양해 분양권 전매제한에 묶였던 지역도 동일하게 전매제한 기간이 완화되는 것이다.
분양권 전매제한 완화로 향후 분양권이나 입주권의 거래량이 증가할 지 시장의 관심이 크다. 일단 입주권을 포함한 분양권 전매 거래량이 활발했던 2019년이나 2020년 수준만큼은 아니겠지만, 거래가 급감했던 지난해 말보다는 전매거래량이 증가할 전망이다. 수도권도 최대 긴 전매제한 기간이 3년 정도라 준공이전 거래가 가능해지는 등 과거보다 환금성이 좋아졌음을 감안할 필요가 있다.
실제 2020년 10만3249건에 달하던 분양권 전매거래량은 지난해 2만6791건으로 약 1/4로 쪼그라든 바 있다. 올해는 4월 10일 기준 1만315건으로 1분기 거래량이 작년 동기 수준보다 나아진 것으로 판단된다. 올해 경기도는 1601건, 인천 1555건, 충남 1041건, 경남 1007건, 대구 902건의 거래를 기록 중인데, 이들 지역에서 향후 전매 거래량이 좀 더 늘어날 것으로 예상된다.
다만, 전매제한 기간 완화와 관련이 있는 수도권 분양가상한제 적용 주택의 실거주의무는 완화 또는 폐지되지 못했다. 정부도 기 상정된 주택법 개정안이 빠른 시일 내 통과될 수 있도록 국회와 적극 협의할 예정이라지만, 실 거주 의무 규제 때문에 전매 허용 기간을 완화해도 거래시장의 활기를 주기 실효성이 떨어진다는 비판이 존재한다.
분양가상한제 적용 아파트의 경우 분양권 전매규제가 완화돼도 실 거주 의무 규제가 맞물려 있으면 주택 매각이 쉽지 않을 수 있다.
그렇다고 해당 주택의 분양권 전매가 불가능한 것은 아니다. 분양권 전매 규제 완화로 규제기간이 조기에 끝나면 집을 매각할 수는 있다. 하지만 실거주 의무기간이 남아 있으므로, 매도자는 분양권 매각 및 입주 후 해당 주택에 다시 임차인으로 들어가 실거주를 완성해야 법 위반이 아니게 된다. 집을 팔아도 새로운 매수자의 실거주가 어렵고 매도자도 다시 해당주택을 임대차해야하는 문제가 생긴 것이다.
게다가 분양가상한제 적용주택은 규제지역에서 해제돼도 실 거주 의무는 소급적용해 완화되지 않는다. 실거주 의무와 관련된 주택법 개정이 현실화되지 않는 한 당분간 관련 거래의 불편함이 남아있을 수 밖에 없다.
분양권 전매에 대한 양도소득세 세율도 무거운 편다. 전매규제가 완화돼도 세금부담 때문에 매각이 쉽지 않다는 목소리가 있다. 분양권 전매에 대한 양도소득세 세율은 보유기간이 1년 미만일 경우는 70%, 1년을 넘어가면 60% 세율이 적용된다. 현재 부동산 양도소득세의 기본세율이 6~45%인 것과 비교하면 세금부담이 크다고 할 수 있다. 그래서 1주택자는 분양권 전매보다는 주택 완공 등 사용승인 후 2년 경과하면, 1세대 1주택 양도세 비과세 요건을 충족해 매각하려는 경우가 많은 편이다. 바로 절세이유 때문이다.
분양권 전매 기간 완화로 거래는 나아지겠지만 양도차익이 많거나 분양가상한제 적용으로 실 거주의무 규제에 걸려 있는 단지들은 빠른 거래 회복에 한계가 있을 전망이다.
함영진 직방 빅데이터랩실장
