부동산 개발과 자금조달 과정에서 담보신탁이나 관리형 토지신탁 등이 활용되면서 신탁된 부동산을 둘러싼 매매 분쟁도 복잡해지고 있다. 특히 매도인이라고 생각한 위탁자와 계약을 체결하고 계약금이나 중도금까지 지급했지만, 뒤늦게 등기상 소유자가 신탁회사라는 사실을 확인해 소유권이전등기에 문제가 생기는 사례는 일반적인 부동산 매매와 다른 접근이 필요하다.
신탁부동산은 신탁등기가 이뤄지면 소유권이 수탁자에게 이전되는 구조다. 따라서 위탁자가 개발사업을 진행하거나 건물을 실질적으로 관리하고 있다는 사정만으로 해당 부동산을 독자적으로 처분할 권한까지 있다고 단정하기 어렵다. 매수인 입장에서는 계약 체결 당시 누가 적법한 처분 권한을 갖고 있었는지부터 확인해야 한다.
핵심 자료는 등기사항증명서와 신탁원부, 매매계약서다. 신탁원부에는 신탁 목적과 관리·처분 방법 등 권리관계를 파악하는 데 필요한 내용이 담길 수 있다. 수탁자의 동의가 필요한 거래인지, 위탁자에게 처분과 관련한 권한이 있었는지 등을 계약 체결 경위와 함께 살펴야 한다.
위탁자와 계약했다는 이유만으로 수탁자를 상대로 곧바로 소유권이전등기를 청구할 수 있다고 단정하기도 어렵다. 수탁자가 계약 당사자인지, 위탁자의 계약에 동의하거나 별도의 의무를 부담했는지, 신탁계약상 처분 절차가 어떻게 정해져 있는지에 따라 법률관계가 달라질 수 있기 때문이다.
반대로 소유권 이전이 어렵다고 판단되더라도 분쟁이 끝나는 것은 아니다. 이미 지급한 계약금·중도금의 반환이나 계약상 책임, 손해배상 등을 누구에게 어떤 근거로 청구할 수 있는지 별도로 검토해야 한다. 이때 매매대금이 실제 누구의 계좌로 지급됐는지와 계약 과정에서 어떤 설명이 있었는지 역시 중요한 자료가 될 수 있다.
신탁부동산변호사 관련 법률 검토에서도 계약서만 확인하는 데 그쳐서는 안 되는 이유다. 계약 전후 문자와 메신저, 입금내역, 수탁자와 주고받은 서류, 분양·매매 과정에서 제공된 안내자료 등을 함께 확보해야 한다. 부동산이 다시 처분될 우려가 있다면 본안소송과 별도로 가능한 보전절차가 있는지도 구체적인 권리관계에 따라 살펴볼 필요가 있다.
서초에서 부동산 사건을 다루는 브라이튼 법률사무소 강경두 대표 변호사는 “신탁부동산 매매는 계약 상대방의 명칭보다 실제 처분 권한과 신탁원부의 내용을 확인하는 것이 중요하다. 위탁자와 계약한 경우에도 수탁자의 관여 여부와 대금 지급 경위, 계약 당시 설명 자료를 함께 분석해 소유권 이전 또는 금전 반환 등 가능한 청구 구조를 구분할 필요가 있다”고 설명했다.
특히 계약금 지급 이후 신탁 사실을 알게 됐다면 임의로 잔금 지급을 중단하거나 계약을 해제하기에 앞서 현재 계약의 효력과 각 당사자의 의무를 먼저 정리하는 것이 중요하다. 잘못된 대응은 오히려 채무불이행이나 계약금 귀속을 둘러싼 추가 분쟁으로 이어질 수 있어 신탁부동산변호사를 통한 권리관계 검토가 필요한 지점이다.
결국 신탁부동산 매매 분쟁은 ‘누구와 계약했는지’만으로 결론을 내리기 어렵다. 등기부와 신탁원부, 매매계약서, 수탁자 동의 여부, 자금 흐름과 계약 과정의 자료를 함께 정리한 뒤 소유권이전등기 가능성과 계약금 반환·손해배상 등 자신의 상황에 맞는 권리 보호 방안을 검토할 필요가 있다.
글: 브라이튼 법률사무소 강경두 대표 변호사
