‘복마마’ 안해진 매일옥션 부동산그룹 대표가 “부동산 상승기가 끝나고 경매 경쟁률이 낮아진 지금이 내 집 마련을 할 수 있는 적기”라면서도 “경매 초보자는 권리분석 리스크를 주의해야 한다”고 조언했다.
안 대표는 18일 진행된 ‘2024 세계비즈 재테크 토크쇼’에 연사로 나서 ‘부동산 소액 경매로 내 집 마련하는 경매 비법’을 주제로 강연하고 참가자들의 질문에 답변하는 시간을 가졌다.
경매는 임장(답사)-권리분석-보증금-낙찰-잔금-등기-명도 순으로 이뤄진다. 이때 초보자들이 가장 많이 실수하는 부분이 바로 권리분석이다. 안 대표는 “권리분석 리스크로 인해 경매 초보자들이 낙찰에 실수해 보증금 10%를 날리는 경우가 많다”며 “만약 단독낙찰이 되더라도 불안해할 필요가 없다”고 말했다.
값이 떨어지고 있는 지방 오피스텔의 매도 적기를 묻는 질문에는 “일단 보유하는 게 좋고 손해보면서 파는 것은 반대한다”고 답했다.
다음은 참가자 질의에 대한 안 대표의 응답을 일문일답으로 정리한 것이다.
- 경매 초보자들이 가장 많이 실수하는 부분은?
▲ 권리분석상 문제가 되는 물건을 잘못 낙찰 받아 보증금을 날리는 일들이 비일비재하다. 특히 경쟁자 없이 단독낙찰을 받는 경우 인기 없는 물건을 낙찰 받았다고 생각해 자신감이 떨어져 취소하려고 한다. 보증금은 경매 시작한 금액의 10%다. 4억원에서 시작했다면 4000만원이 날아간다. 실제로 파주의 1억원대 공장을 단독낙찰해 취소한 고객이 있었는데 지금은 20억원이 돼서 후회하고 있다. 단독낙찰을 너무 불안해할 필요가 없다. 운이 있어서 성공한 거다.
- 지금이 적기라고 표현했는데 그 이유가 궁금하다.
▲ 코로나 유동성 등 여러 여파로 인해 부동산은 역대 가장 긴 7~8년간 상승기에 있었다. 그러다 지난해부터 하락기가 시작됐다. 저는 부동산이 떨어질 것으로 예견했고 ‘영끌’을 말렸던 사람 중 하나다. 2022년만해도 아파트 한 물건에 80명, 적게는 40~50명까지 경쟁자가 붙었다. 100% 신건이었는데 낙찰은 130%에 됐다. 아파트를 사려고 해도 매물이 없었던 시기였기 때문이다. 그러나 지금은 사려는 사람이 많지 않다. 경쟁자가 많이 줄었다. 요즘에는 인테리어 비용 부담 등으로 신축 아파트에 몰리는 편이다. 그래서 신축은 경매 치고는 높지만 시세보다는 싸다. 20년 정도된 구축은 예전보다 많이 싸게 낙찰되고 있다.
- 경매 물건도 대출 방법이 일반 매매와 같나.
▲ 신용점수가 700점 이상이고 4대 보험이 나오는 직장에 다닌다면 부동산에선 대출이 70~80% 나온다고 대답할 거다. 경매도 비슷한데 1%라도 더 나온다고 보면 된다. 가격이 싸기 때문이다. 경매 현장에 가면 명함을 주며 대출 조건을 제시하는 분들이 많다. 여기서 대출이 더 많이 나오고 이율이 좋은 곳으로 고를 수도 있다.
- 경매로 3~4채까지 낙찰 받을 경우 세금은 어떻게 해결 하나.
▲ 경매로 여러 채 낙찰 받으려면 돈이 회전이 돼야한다. 절차를 잘 밟아서 좋은 물건을 싸게 잘 낙찰 받았을 때 두번째가 나온다. 그래서 첫번째가 중요하다. 세금 걱정 많이 하시는데 이번 정부 들어 세금이 많이 완화됐다. ‘구더기 무서워서 장 못 담그는 격’이다. 보통 경매 입문하시는 분들은 5억원 미만, 2억~3억원 물건을 많이 한다. 그렇다면 3채여도 걱정 안 해도 된다.
- 전세 세입자여서 보증금을 찾아야 하는데 등기부등본을 보니 ‘매매예약’이 걸려있었다. 이때 세입자가 경매를 할 수 있나.
▲ 매매예약이란 ‘가등기’다. 돈을 빌려주면서 ‘못 갚으면 돈이 아닌 집으로 가져가겠다’는 뜻이다. 세입자가 갖고 싶다고 해도 가등기권자가 있어서 어렵다. 다만 매매예약한 금액이 얼마인지에 따라 얘기가 달라진다. 얼마를 빌렸는지 잘 맞춰봐야 한다.
- 지방 오피스텔을 경매로 낙찰 받았는데 가격이 너무 떨어졌다. 그래도 월세는 잘 나오고 있는데 더 보유하는 게 좋을까.
▲ 부동산이라는게 떨어질 땐 다 떨어지고 오를 땐 다 오른다. 지금 분위기는 아파트 때문에 살아나는 것이고 다른 것들은 회복하기 어려운 시기다. 그래도 월세는 나오고 있으니 무리해서 팔지 말고 조금 더 갖고 있는 걸 추천 드리고 싶다. 지금은 투자가 부동산으로 들어오기보단 실거주 목적이다 보니 가격이 더디게 올라갈 것으로 본다. 손해보고 파는 건 반대한다.
- 낙찰 금액을 쓰는 노하우가 있다면?
▲ 금액을 쓸 때 핵심은 경쟁자가 몇 명 들어올 것인지다. 이전 낙찰 사례를 찾아보면 된다. 해당 지역에 같은 평수대에서 몇 명의 낙찰자가 있었고 얼마였는지 보면 가늠이 될 것이다. 경매는 과학이다. 이전 사례를 바탕으로 역세권인지, 신축인지 등을 따져서 입찰이 얼마나 들어올 것인지 봐야한다. 금액 끝자리를 0으로 하면 동점자가 나온다. 이 경우 재경합에 들어가는데 1만원, 10만원 때문에 떨어지는 사례가 나온다. 이를 미연에 방지하기 위해 끝 금액을 쓰는 데 자기가 좋아하는 숫자를 쓰기도 한다. 운도 약간 필요하다.
이화연 기자 hylee@segye.com
