정부가 13일 서울·수도권 주택시장 안정을 위해 신규 공공택지 확대와 기존 사업의 조기 착공, 도심 정비사업 활성화, 민간 주택공급 금융지원 등을 총망라한 ‘주택 신속공급 방안’을 내놨다. 전문가들은 이미 추진 중인 사업의 속도를 높이는 방식이 단기적인 공급 체감도를 높이는 데 도움이 될 것으로 평가했다. 다만 주택 공급의 관건은 단순한 착공 속도뿐 아니라 공사비와 분담금 등 사업성을 좌우하는 비용 문제인 만큼 정책의 실효성을 높이기 위한 후속 대책이 필요하다고 입을 모았다.
▲“공급 속도 혁신 긍정적…프로젝트파이낸싱(PF) 지원은 옥석 가려야”=함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 ‘공급 속도 혁신’에 방점이 찍힌 대책이라고 평가했다. 함 랩장은 “신규 택지를 발표하는 것보다 이미 사업이 진행 중인 3기 신도시와 공공택지의 착공을 앞당기는 것이 실제 공급체감으로 이어질 가능성이 높다”며 “특히 정부가 단순히 ‘사업기간 단축’을 선언하는 데 그치지 않고 보상, 환경·재해영향평가, 문화재 조사, 오염토 정화, 송전선로 지중화 등 구체적인 지연 요인까지 손질한 것은 긍정적”이라고 말했다. 다만 보상기간 단축 과정에서 토지 소유자와의 갈등이 커지거나 환경·문화재 관련 절차가 지나치게 형식화될 경우 또 다른 사회적 비용이 발생할 수 있다고 짚었다.
함 랩장은 단기적으로 실효성이 큰 카드는 민간 공급 금융지원이라고 평가하면서도 금융지원 확대에는 PF 부실 재확산이라는 반작용이 있다며 “과거처럼 사업성이 낮은 사업장까지 정책금융이 연명시키는 방식이 돼서는 안 되고 공급 확대라는 정책 목적과 금융기관의 건전성 사이에서 옥석 가리기가 필요하다”고 제언했다.
▲금융·사업성 개선 세부 기준 구체화해야=양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 이번 대책을 두고 내년 이후 민간과 정비사업의 착공 회복을 유도하고 비아파트를 포함한 공급 기반을 정상화하는 데 방점이 찍힌 발표라고 평가했다. 양 전문위원은 “단순한 공급 목표 제시보다 시장과 사업 주체들이 실제로 체감하고 활용할 수 있는 명확한 금융지원 기준과 사업성 개선 방안, 예측 가능한 인허가·보상 절차가 뒤따라야 한다”면서 “특히 이주비 대출, PF 지원, 소규모 정비사업 사업자금, 공공기여와 분담금 부담 등은 현장에서 실제 작동할 수 있도록 세부 기준을 구체화할 필요가 있다”고 강조했다.
그는 “시장의 신뢰는 발표된 공급 물량보다 사업승인 물량이 실제 착공으로 얼마나 전환되고, 착공된 사업이 준공·입주까지 안정적으로 이어지느냐에 따라 형성될 것”이라면서 “특히 신규 공공택지는 입지가 좋아도 토지보상과 주민협의가 지연되면 공급 일정이 뒤로 밀릴 수 있다는 점도 고려해야 할 것”이라고 분석했다.
▲“수요 억제·공급 확대 병행, 현실성 의문”=이은형 건설정책연구원 연구위원은 “정부의 정책의지 자체에는 이견이 없지만, 기존 대출 규제 등으로 시장수요가 위축된 상태에서 수요억제와 공급확대를 동시에 추진한다는 것에 대한 현실성 논란은 있을 수 있다”고 지적했다. 이 연구위원은 주거 사다리 강화, 청년 등 핀셋 지원은 긍정적으로 평가하면서 “결혼페널티, 정책대출 소득요건 개선은 목표 계층에게 대출 등 접근성을 높이고 확대한다”고 말했다.
▲“속도보다 공사비·분담금 문제부터 손봐야”=정해권 부동산 재건축 탐사 전문가는 이번 공급대책이 전체적으로 아쉬움이 남는 정책이라고 짚었다. 그는 “정부가 재건축·재개발 속도를 높이겠다고 나섰지만, 현장에서 사업을 멈추게 하는 핵심 원인은 인허가 지연보다 공사비 상승과 사업성 악화, 조합원 분담금 증가에 가깝다”며 “재개발 동의율 완화나 시공사 선정 절차 간소화, PF 보증·이주비 대출 확대는 사업 기간을 줄일 수는 있어도 공사비 자체를 낮추지는 못한다. 오히려 시공사 경쟁이 약해지거나 금융 부담이 늘면 비용이 조합원 분담금과 분양가로 전가될 가능성도 있다”고 지적했다.
정부가 제시한 수도권 재건축·재개발 23만4000호 역시 신규 공급이라기보다 기존 사업의 착공 지원 목표에 가깝다고 분석했다. 그는 “정비사업은 착공 과정에서 기존 주택이 멸실되고 이주 수요도 발생하는 만큼 착공 물량을 곧바로 공급 확대 효과로 보기 어렵다”며 “결국 집값 안정을 위해서는 속도보다 공사비 산정·증액 구조, 조합원 분담금, 옵션을 포함한 실제 분양가 등 비용 문제를 함께 손봐야 한다”고 제언했다.
박재림·오현승·정희원·이화연 기자 jamie@segye.com
