[세계비즈=송정은 기자] ‘부동산 빅데이터’. 각종 부동산 정보를 총망라한 데이터라는 것은 알겠지만, 정확히 어떤 개념인지 이해하는 사람은 드물다. 조영광 대우건설 연구원에게 부동산 빅데이터는 과연 무엇인지, 또 이를 어떻게 건설·부동산 시장에서 활용하고 있는지 물었다.
▲부동산 빅데이터가 정확히 어떤 것인가. 또 연구 방법은 무엇인지.
“주로 시·군·구 단위의 데이터를 활용해 해당지역의 분양성을 예측하는데, 이때 주로 사용하는 데이터는 전세가율,미분양,거래량, 그리고 정해진 미래 데이터인 향후 3년간의 입주량이다. 이러한 데이터들을 종합해 지역의 수요예측을 하고 수요가 풍부한 곳, 그리고 시장 사이클이 회복 혹은 완연한 상승국면에 있는 지역을 공략하는 것이다. 간단히 말해 양질의 수주, 즉 분양이 잘 될만한 지역을 고르는데 도움이 되는 데이터다.
집 값과 연관있는 데이터를 발굴해야 하기 때문에 상관분석, 다중회귀분석 등 전통적인 통계기법과 함께 시장 사이클이라는 시계열 데이터 분석도 필요하기에 계량경제학 방법론도 적용한다. 최근에는 대중의 심리를 적나라하게 드러내주는 소셜 빅데이터(검색량 빅데이터)도 현업에 적용하고 있다.”
▲이미 업계에는 다양한 부동산 빅데이터 분석 업체들이 존재한다. 본인의 업무와 이들과의 차이점은 무엇인가.
“2015년부터 다양한 부동산 빅데이터 앱이 나오기 시작했다. 이러한 업체들이 제공하는 데이터는 B2C에 가깝다. 일반 대중들에게 부동산 시장 정보를 제공하는 역할을 하기 때문이다. 현재 수행하는 업무가 이들과 다른 부분을 꼽자면, 사업성을 판단하는 지원을 하기 때문에 B2B 용도에 가깝다고 하면 이해가 빠를 것이다. 보통 B2C 업체들은 ‘집값’에만 초점을 두고 있다. 그러나 현재 분양시장은 집값과 비동조화되는 곳이 꽤 많다. 따라서 ‘집값’ 뿐 아니라 ‘분양시장’을 별도로 분석하는 연구도 진행하고 있다는 게 차이다.”
▲2018년에 ‘빅데이터로 예측하는 대한민국 부동산 미래’라는 책을 출간했는데, 당시 책에서 어떤 이야기를 했나.
“첫째, 인구고령화 보다 주택고령화가 더욱 중요하다. 둘째, 시장사이클이 중요하다. 셋째, 시장은 시·군·구 단위로 봐야한다. 넷째, 수도권과 지방시장은 다르게 돌아간다. 마지막으로 시장심리 데이터가 갈수록 중요하다. 이런 내용을 담았다.”
▲책 출간 이후 4년 정도 시간이 흘렀다. 당시와 비교해 현재 부동산 시장의 흐름은 어떤가.
“2018년 책 출간 당시는 문 정부 집권후 시장논리나 시장데이터가 아닌 정부의 말 한마디에 시장이 휘청거리는 부동산의 정치화 트렌드가 강했다. 정부에서 어떤 정책을 언제 발표할지 모르는 일인데, 시장 예측 하기가 너무 어려웠던 것이다. 그때와 비교해와 당시 책 가장 서두에서 밝힌 ‘주택고령화’ 트렌드는 현재도 유효해 새집은 여전히 비싼 수준을 유지하고 있다. 그리고 정책에 대한 대중들의 심리반응이 더욱 중요해졌기에 ‘심리데이터’ 역시 더욱 중요해졌다.
▲연구한 빅데이터 자료를 바탕으로 실제 대우건설 분양 등 실무에서 효과를 거둔 사례가 있는지 궁금하다.
“남들이 다 어렵다고 하는 지방 소도시인 밀양, 경주, 경산, 익산 등에서 우려와 달리 분양 대박을 이뤘던 경험이 있다. 당시 연구한 자료들이 큰 도움이 됐다.”
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