[기고] 올해 부동산 이슈와 2020년 수익형 부동산 전망

권강수 한국창업부동산정보원 이사

2017년 5월 현 정부의 출범 이후 17차례의 크고 작은 부동산 정책이 나왔다. 대부분 집값 잡기의 일환으로 주거형 부동산에 집중된 정책이지만 수익형 부동산과도 밀접한 정책들이 포함되어 있어 새롭게 발표되는 정책과 뉴스에 촉각을 곤두세운 이들이 많았다. 올 한해 역시 다양한 부동산 정책들이 발표되며 수익형 부동산 시장에도 여러 영향을 미쳤다. 

 

내년 부동산 시장 역시 정부의 강력한 부동산규제 정책과 경기 침체 및 저금리 기조가 유지될 것이라는 전망이 지배적인 가운데 올 한해 수익형 부동산 시장에 직간접적인 영향을 준 부동산 정책과 이슈는 어떤 것들이 있었는지 짚어본다.

 

먼저 종합부동산세 세율 조정을 들 수 있다. 올해 초인 2월 12일 정부가 전국 표준지 50만필지의 공시지가를 공개했다. 그 결과 전년보다 9.42% 상승한 수치를 보였는데, 종합부동산세의 과세기준은 상가나 사무실이 세워져 있는 토지의 경우 80억원이 넘는 토지를 가진 사람들에 해당하는 것이어서 대부분의 수익형 부동산 소유자에는 별 영향을 미치지 않았다. 특히 해당 정책이 주택 부분에 집중되면서 상가나 빌딩, 공장 부지 등에 부과되는 별도 합산토지의 종부세율은 7월 6일 발표된 보유세 개편 방안에 포함되지 않았다. 이는 상대적으로 규제가 덜한 수익형 부동산에 대한 관심으로 이어지는 결과를 낳았다.

 

지난해 말부터 뜨거운 관심사였던 민간택지 분양가 상한제가 지난 11월 6일 발표로 확정되었다. 분양가 상한제 대상 지역은 서울의 경우 강남 4구 22개동을 포함한 총 27개동 이며 조정대상지역은 서울 25개구 전역이 해당된다. 위 지역의 재개발 재건축 단지는 2020년 4월 29일 이후 입주자 모집 공고를 신청한 단지가 분양가 상한제 적용 대상이 된다. 처음 정책 발표시와 달리 부산 전역을 포함해 고양, 남양주의 일부 지역이 조정대상에서 빠진 점도 눈길을 끈다. 서울권의 상한제 대상 지역과 조정대상지역 내 공급물량이 줄어들 것이라는 예상과 함께 마땅한 투자처를 찾지 못하는 투자자들의 관심이 분양가 상한제 미해당 지역에 쏠릴 것으로 전망된다.

 

한국은행의 기준금리가 연 1.25%까지 내려갔다. 장기화된 저금리 기조로 은행 예금은 투자자들의 외면을 받은 지 오래고 주식시장도 불안정한 모습을 보이면서 투자자의 발길을 오래 붙잡지 못하고 있다. 이런 상황에서 상가와 같은 수익형 부동산에 대한 관심 증가로 인해 수익형 부동산 시장을 유동자금이 몰리고 있는 것으로 알려졌다. 

 

단, 금리인하 시기이지만 상가 등 수익형 부동산에 투자할 때 지나친 대출 활용은 자제해야 한다. 소비경제가 위축되어 있는 점을 감안해 투자시 대출 비중 조절 등에서 보수적 관점을 유지하는 것이 바람직하다. 또한 내년에도 금리인하 추세가 이어질 것으로 보여 수익형 부동산 투자에 대한 관심이 지속 될 것으로 예상되는데 이런 시기일수록 우량 상가를 고르는 안목을 키우는 것이 무엇보다 중요할 것으로 보인다.

 

저금리 시기에도 불구하고 정부기관의 각종 통계 자료를 살펴보면 경기불황으로 인해 올 한해 수익형 부동산이 많이 위축되었음을 확인 할 수 있다. 한국감정원이 11월 1일 발표한 ‘2019년 10월 오피스텔 가격동향조사’ 자료에 따르면 9월 오피스텔 거래량은 지난해 같은 기간 1만8107호에서 1만3067호로 약 5000여호가 감소한 것으로 나타났다. 

 

상가 공실률 또한 지난해 같은 기간 대비 증가세를 보이고 있는데 한국감정원의 ‘2019년 3분기 상업용부동산 임대동향조사 결과’를 보면 전국 평균 공실률은 △오피스 11.8% △중대형상가 11.5% △소규모상가 5.9%로 나타났다. 중대형상가와 소규모 상가의 공실률은 전년 동기대비 각각 0.8%, 0.3% 증가했다. 일반 투자자 입장에서는 경기불황 등으로 수익형 부동산 시장이 활발하지 않은 상황을 고려해 현실적인 수익률과 입지 및 아이템 분석에 심혈을 기울여 공실 가능성에 대비해야 함이 무엇보다 필요한 시점이라고 말할 수 있다.

 

3기 신도시 발표 및 GTX노선의 예비타당성 통과가 수익형 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지도 주목해야 할 지점이다. 작년 12월 남양주 왕숙 1·2지구, 하남교산지구, 인천계양지구, 과천지구 등 대규모 제3기 신도시가 발표되었다. 특히 3기 신도시를 관통하는 GTX노선이 예비타당성조사를 통과하며 해당 지역들의 교통 부담이 줄어들고 생활여건 개선, 민자개발사업이 탄력을 받을 것으로 예상된다. 

 

광역교통망 개발을 통해 서울과 직주근접의 이점을 내세운 대규모 업무시설과 실수요자 중심의 중소형 아파트, 상업시설의 공급이 증가할 것으로 전망된다. 또한, 국토부는 신탁거래를 악용한 대토보상권 불법전매를 막기 위해 ‘대토보상채권 신탁금지’를 법으로 개정해 이번 3기 신도시에 적용할 방침이다. 향후 대토보상보다 현금보상을 선택하는 원주민이 늘면 현금으로 풀린 유동자금이 인근 부동산 시장으로 흘러들어 불쏘시개 역할을 할 가능성도 없지 않다. 

 

이처럼 주택형 부동산을 중심으로 한 규제 정책 및 대출규제 등이 이어지면서 내년 부동산 시장은 상대적으로 수익형 부동산에 대한 관심 증가를 예상해 볼 수 있지만 계속되는 경기 불황과 공실률 증가로 인해 수익형 부동산 시장의 활황을 기대하긴 어려워 보인다. 오히려 우량 상가 등 수익이 보장된 곳에 선별적 투자흐름이 나타날 것으로 예상되는데 이럴때일수록 정확한 정보 취득 및 활용이 무엇보다 중요하다. 다양한 수익형 부동산 정보가 있는 플랫폼을 활용하거나 전문가의 상담을 받기를 조언한다.

 

2020년은 다산과 풍요를 상징하는 쥐의 해인 ‘경자년(庚子年)’이다. 쥐가 풍요와 번영을 상징하는 것처럼 모든 이에게 풍요로운 한해가 되기를 바라는 마음이다.

 

<권강수 ‘상가의신’ 대표이사· 한국창업부동산정보원 이사>

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