금리 상승세가 가파르다. 수년 간 초저금리라 불릴 정도로 낮은 수준을 유지하던 기준금리가 지속적으로 상승 중이다.
실제 작년 7월 0.5%였던 한국 중앙은행 기준금리는 올해 7월 2.25%로 크게 올랐다. 특히 올해에는 기준금리가 한 번에 0.5% 오르는 빅스텝을 보여주기도 했다. 앞으로도 이같은 금리인상이 당분간 이어질 것이라는 의견을 표시하는 전문가들이 많다.
금리인상은 재테크 시장에도 영향을 미치기 마련이다. 먼저 아파트와 같은 주택시장은 이미 하락 경고등이 켜져있는 상태이고, 주식시장도 대세 상승보다는 보합이나 하락 전망이 한동안 우세한 편이였다. 반면 예금수요는 높아지는 것이 보통이다.
상업용 부동산 시장에서도 금리 인상은 주의깊게 살펴야 할 요소이다. 대부분의 상업용 부동산 투자자들이 수익률을 높이기 위해 대출을 활용하기 때문이다.
따라서, 지금과 같은 금리인상기에 상업용 부동산에 관심을 두고 있다면 투자 전 다음의 사항들을 체크해보는 것이 좋다.
첫째, 대출비중 축소를 고려해보는 것이 좋다. 금리인상기 높은 대출은 큰 부담으로 작용할 수 밖에 없다. 특히나 최근에는 코로나19 영향으로 창업시장이 위축되어 있기에, 공실의 가능성이 적지 않다는 점까지 감안해 대출비중을 조절할 필요가 있다. 참고로, 현 시점에서 30%가 넘는 대출은 바람직하지않게 여겨진다.
둘째, 기대 수익률을 보수적으로 책정하는 것이 좋다고 판단된다. 대출이 있는 상태에서 금리가 오르면 상업용 부동산 투자 수익률은 낮아진다. 앞으로도 금리 상승이 예상되는 만큼 이러한 흐름은 지속될 전망이다. 그렇기에 상업용 부동산 투자자 입장에서는 기대 수익률을 높게 잡았다가 나중에 후회하는 일이 없도록 해야 할 것이다. 현재는 은행예금 금리의 2배 정도 수준을 목표로 잡는 투자자들이 많은 편이다. 단, 1층과 같이 매매가가 높은 곳은 예외이다.
부동산중개 컨설턴트 등이 간혹 계약 성사를 위해 높은 기대수익률을 제시하는 경우가 있는데, 이는 실제와 다른 사례들이 많기 때문에 주의해야한다. 특히나 최근과 같이 금리가 오르는 시기에는 더더욱 유의해야 할 부분이다.
셋째, 금리상승기에는 공실인 곳보다 임대계약이 이루어진 물건에 가점을 부여하는 것이 좋다. 앞서 얘기한 것처럼 금리상승기에 대출을 끼고 투자하게 된다면 이자부담이 높아질 수 있는데, 한동안 공실을 유지해버린다면 투자자 입장에서는 난감할 수 밖에 없다.
가급적 해당 상업용 부동산을 사용할 임차인이나 임차기업과 임대차 계약이 체결되어 있는 물건을 위주로 투자를 고려해보는 것을 추천한다.
마지막으로, 투자에 다소 불리한 조건이 발생했을 때가 거품을 제거한 상품의 진면목을 확인할 수 있는 시간이라는 말이 있다. 급한 욕심이나 충동적 매매에 대한 마음을 버리고 꼼꼼하게 상품을 확인하는 여유를 가질 필요가 있다.
당분간 금리 인상은 상업용 부동산 시장에 중요한 이슈로 작용할 것으로 예측된다. 투자자들은 이러한 흐름을 염두에 두고 자신의 목적과 취향에 맞는 물건을 엄선하여 신중하게 접근하기를 희망한다. 권강수 상가의신대표·한국창업부동산정보원 이사
권강수 상가의신대표·한국창업부동산정보원 이사
