[기고]특수상권 창업, 이것들을 놓쳐서는 안된다

권강수 상가의신대표·한국창업부동산정보원 이사

 오랜 기간 창업컨설팅을 해오면서 예비 창업자들의 창업문의를 받아오고 있는데, 작년에는 아쉽게도 폐업정리에 대한 문의가 많았던 것 같다. 코로나19의 장기화가 가져온 어두운 측면 때문인 듯 하다. 그런데 올해 초 다시 창업에 대해 물어오는 이들이 많다. 특히 코로나19 이전과 달리 특수상권 창업에 질문하는 이들이 많은 상황이다.

 

 특수상권은 보통 사용목적성이 강하거나 집객력이 높은 시설을 기반으로 조성되는 특수한 상권을 의미한다. 창업시장에서는 다양한 업종들이 들어오는데 대형마트, 공항, 대학교, 병원, 오피스 등 특수한 공간 또는 지역에 기대어 있는 상권을 얘기하는 경우가 많다. 이를 보면 알 수 있지만 특수상권은 대체로 특정 수요층을 확보한 입지에 들어선다. 그렇다면 요즘 같은 시기에 특수상권에 대한 관심이 높아지는 이유가 무엇일까?

 

 아무래도 수요가 확보된다는 기대감이 크기 때문이다. 즉, 확정적 유효수요를 등에 업고 시작하니 리스크가 줄고 성공확률이 높다고 보는 것 같다. 그리고 최근 창업컨설턴트 중에 특수상권은 권리금 부담이 낮고 경쟁도 덜 치열하면서 임대료도 일반 상권에 비해 낮다고 얘기하는 경향이 있는 것도, 특수상권 관심도 상승에 한몫하는 것처럼 보인다.

 

 성공사례가 많기 때문에 필자 역시 특수상권 창업을 추천할 때도 있지만, 만약 누가 “특수상권 창업하면 무조건 성공하겠지요?”라고 묻는다면 단호하게 ‘NO'라고 이야기한다. 그 이유에 대해서 이야기해보고자 한다.

 

 먼저 특수한 상황에 대해 이야기하지 않을 수 없다. 

 

 첫 번째로 오프라인 점포에서의 소비가 줄고 온라인(비대면) 소비가 증가했다. 두 번째로 저소득층과 고소득층의 소비는 늘어난 반면 중간 소득층의 소비는 줄은 것으로 나타났다. 이를 바탕으로 해석해보면 일반 소상공인의 주요 타켓이 되는 경우가 많은 중간 소득층의 소비가 감소하는 와중에 오프라인 점포 사용도가 낮아졌다. 창업자 입장에서는 어려운 상황일 수 밖에 없다.

 

 그런데 특수상권에서 괴로움을 호소하는 사례도 많았음을 느꼈다. 그도 그럴 것이 한때 공항이 거의 멈추고 대학교 수업도 대부분 비대면으로 진행하니 소비가 크게 줄 수 밖에 없었다. 

 

 이처럼 특수상권은 특수 입지가 이익이 될 수도 있지만 손해를 키우는 독이 될 수도 있다. 코로나19가 아니더라도 또 어떤 돌발변수가 생길지 모르는게 현실인데, 위험성을 무시하고 나설 수는 없는 노릇이다. 

 

 하지만 앞서 말한 것처럼 특수상권에서의 성공스토리도 많은데, 그런 의미에서 지금부터 특수상권 성공진입을 위한 내용을 전하고자 한다.

 

 먼저 특수상권은 그 특수함을 만드는 주체의 단단함과 수요 접근성을 확인해야 한다. 예를 들어 내가 대형 쇼핑몰 1층에서 커피숍을 운영하는 창업자라고 가정하면, 쇼핑몰이 인기를 끌면 덩달아 커피숍 손님도 늘어날 가능성이 크다. 그러나 그 쇼핑몰과 경쟁관계가 될 수 있는 대형마트가 옆에 들어서면 어떻게 될까? 쉽게 말해서 병원 안의 점포라면 해당 병원의 경쟁력을, 대학이라면 해당 대학의 경쟁력을 살펴볼 필요가 있다고 생각하면 편리하다.

 

 그래서 특수상권을 만든 주체의 경쟁력을 살피고 파워를 중시하는 것이다. 그리고 이를 위해서는 개발 사업 등의 정책에도 관심을 둘 필요가 있다.

 

 두 번째로 수입·목표를 보수적으로 잡는 것을 추천한다. 특수상권 창업자 중에 권리금이 상대적으로 낮고 밀집 수요는 많아 보여 수입목표를 높게 잡고, 이 때문에 대출 및 자금계획을 무리하게 설정했다가 고생하는 것을 숱하게 보았다. 특수상권은 수요층이 강력한 대신 한정적인 측면이 있어서 해당 상권을 이룬 주체의 상황에 따라 창업환경이 순간적으로 약해질 수 있다. 그리고 비수기와 성수기가 존재하는 상권들도 적지 않은데 이를 사전에 잘 파악해 신중한 매출 예상, 보수적인 자금계획을 견지하는 것이 바람직하다. 

 

 세 번째로, 특수상권 안에서의 경쟁이 일어날 수 있는데 경쟁 정도가 어떤지 파악할 필요가 있다. 상권에 따라 독점업종을 지정하는 경우도 있는데 이도 알아보는 것이 좋다. 그리고 특수상권 중에는 권리금이나 임대료가 오히려 일반 상권보다 더 높은 곳도 있으므로 이 역시 잘 살펴야 한다. 대표적인 것이 대학이나 병원 앞 독점 상가 같은 매장이다.

 

 네 번째로, 특수상권 내 업종 선택에 있어서 상권과 궁합이 잘 맞는 것이 바람직할 것이다. 병원 상권에서 죽 전문점이나 의료기기 판매점, 지식산업센터에서 문구 사무용품점 같이 상권 인구의 활용도가 높은 업종을 구성하는 것이 성공가능성을 높여준다.

 

 마지막으로 특수상권 가운데는 입찰 형태로 진입하는 곳도 있는데 만약 입찰 방식이라면 입찰전략을 잘 세울 필요가 있다. 자칫 계산을 잘못해서 입찰할 경우 낙찰을 받고도 수익 전선에서는 실패하는 ‘승자의 저주’를 경험할 수 있다. 입찰전략을 세우는 과정에서 전문가의 도움을 받는 것도 바람직하다.

 

 특수상권 전반을 큰 틀에서 이야기하다보니 세부적인 사항들을 소개하는데 있어서는 다소 부족함이 있었다고 본다. 이 기회를 통해 사례를 포함한 보다 깊이 있고 현실적인 이야기를 전달할 수 있도록 할 예정이다. 특수상권 창업을 고민하고 있는 예비 창업자들에게 유용한 내용들을 확인할 수 있을 것으로 생각한다.

 

권강수 상가의신 대표·한국창업부동산정보원 이사

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