오랫동안 사용하지 않은 토지의 경계를 확인하거나 매매를 준비하는 과정에서 제3자가 해당 토지를 수십 년간 점유해 왔다는 사실을 뒤늦게 발견하는 경우가 있다. 등기부상 소유자는 자신인데도 점유자가 소유권을 주장하면서 부동산 분쟁으로 확대되는 것이다. 특히 오래된 토지는 실제 경계와 담장, 통행로, 경작 범위가 일치하지 않는 사례가 있어 취득시효가 중요한 쟁점으로 떠오른다.
민법상 일정한 요건을 갖춰 부동산을 장기간 점유한 사람에게는 점유취득시효가 인정될 수 있다. 대표적으로 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 경우가 문제된다. 다만 20년 동안 사용했다는 사실 하나만으로 곧바로 등기부상 소유권이 점유자에게 넘어가는 것은 아니다.
실제 소송에서는 점유기간과 함께 ‘소유의 의사’가 핵심적으로 다뤄진다. 점유자가 자신의 토지라고 생각하며 지배해 온 것인지, 아니면 소유자의 허락을 받아 사용한 것인지에 따라 판단이 달라질 수 있기 때문이다. 임대차나 사용대차 등 타인의 소유권을 전제로 점유하기 시작했다면 단순한 장기 사용만으로 취득시효를 주장하기 어려울 수 있다.
오랜 기간 경작하거나 담장을 설치하고 건물을 사용하는 등 외형상 소유자처럼 관리해 온 경우에도 점유가 시작된 경위를 함께 살펴야 한다. 토지 매매계약서, 과거 등기자료, 지적도와 측량자료, 세금 납부 내역, 항공사진, 인근 주민과 주고받은 문서 등이 점유의 성격과 범위를 판단하는 자료가 될 수 있다. 인천에서 오래된 토지의 소유권 분쟁이 발생했다면 현재 모습뿐 아니라 과거 권리관계까지 시간순으로 확인할 필요가 있다.
등기부상 소유자 입장에서는 상대방이 오랫동안 토지를 사용했다는 이유만으로 권리를 포기할 필요는 없다. 반대로 자신의 명의로 등기가 돼 있다는 사실만 믿고 방치하는 것도 주의해야 한다. 점유자는 취득시효 완성을 이유로 소유권이전등기를 청구할 수 있고, 소유자는 토지 인도나 건물 철거, 부당이득 반환 등을 검토하면서 상대방의 취득시효 주장에 대응하게 된다.
경계 침범 사건에서는 점유 범위 자체가 다툼이 되기도 한다. 담장이 실제 지적 경계를 넘어 설치됐거나 인접 토지 일부를 오랜 기간 마당이나 통행로로 사용했다면 어느 부분을 언제부터 어떤 경위로 점유했는지를 특정해야 한다. 이때 현황측량 결과와 과거 사진, 토지 이용 상태를 보여주는 자료가 중요한 판단 근거가 될 수 있다.
또한 취득시효 완성 전후 토지가 제3자에게 처분된 경우에는 등기 관계까지 살펴야 한다. 취득시효와 등기의 관계는 시점에 따라 법적 효과가 달라질 수 있으므로 토지 매매나 증여가 예정돼 있다면 상대방의 점유 사실을 확인한 단계부터 권리관계를 정리하는 것이 중요하다.
인천 법률사무소 인석 천우석 대표 변호사는 “취득시효 분쟁은 단순히 몇 년 동안 토지를 사용했는지만 확인하는 사건이 아니다. 점유를 시작한 원인과 소유의 의사, 실제 점유 범위, 등기 변동 시점을 객관자료와 연결해 살펴야 하며 오래된 자료가 사라지기 전에 사실관계를 정리할 필요가 있다”고 설명했다.
장기간 이어진 토지 점유는 시간이 흐를수록 당시 계약관계나 경계를 확인할 자료가 사라질 가능성이 크다. 따라서 소유권을 주장하는 측과 취득시효를 주장하는 측 모두 등기부, 지적도, 측량자료, 계약 관련 서류와 과거 토지 이용 자료를 확보해 점유 경위를 구체화해야 한다. 이른바 인천부동산전문변호사 관련 법률 대응을 검토할 정도로 분쟁이 현실화됐다면 점유기간만 따지기보다 취득시효 요건과 등기 관계, 향후 인도·소유권이전등기 문제까지 종합적으로 검토할 필요가 있다.
글: 법률사무소 인석 천우석 대표 변호사
