임대차(전세)계약이 끝났는데도 임대인이 자금 사정을 이유로 보증금 반환을 미루는 상황이 이어지면서 임차인의 대응 절차에 대한 관심이 높아지고 있다. 특히 집을 비워야 하는 시점과 보증금을 돌려받는 시점이 맞지 않으면 새 주거지 마련까지 차질을 빚을 수 있어, 임대차보증금 반환 문제는 단순한 채권 분쟁을 넘어 생활 기반과 직결되는 문제로 번질 수 있다.
계약기간이 종료됐지만 보증금을 돌려받지 못한다고 곧바로 소장부터 접수해야 하는 것은 아니다. 먼저 임대차계약이 적법하게 종료됐는지 계약갱신이나 해지 통지가 언제 이뤄졌는지 확인해야 한다. 묵시적 갱신 여부에 따라 종료 시점이 달라질 수 있고 임대인과 주고받은 문자메시지, 카카오톡 메시지, 내용증명우편도 중요한 자료가 된다.
특히 임차인이 보증금을 받지 못한 상태에서 먼저 이사해야 한다면 반드시 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 해야 한다. 함부로 전출 신고를 할 경우 기존의 대향력, 우선변제권을 잃을 수 있으므로 임차권등기명령 신청이 필요하다. 임대 주택의 등기부에 ‘임차권’ 등기가 실제로 마쳐지기 전까지는 전출하지 않아야 한다.
임대인의 재산 상태도 함께 살펴볼 필요가 있다. 등기부를 통해 근저당권이나 압류·가압류, 소유권 변동 여부를 확인하고 이미 경매가 진행 중이라면 배당요구 등 별도의 절차가 필요한지도 검토해야 한다. 배당순위에 따라 보증금 전액을 돌려받을 수도, 그 일부만을 돌려받을 수도 있다.
소송이 필요하다면 임대차계약서, 보증금 송금 내역, 확정일자와 전입신고 서류, 계약 종료를 확인할 수 있는 자료 등을 정리해야 한다. 법원에서는 임대차계약 내용과 보증금 지급 사실, 계약 종료 여부 등을 객관적인 자료를 통해 확인한다. 임대인이 보증금 일부를 반환했다고 주장할 경우 임대인이 송금한 내역도 중요한 자료가 된다.
보증금반환소송에서 승소하는 것과 실제 돈을 돌려받는 것은 별개의 문제일 수 있다. 임대인이 부동산을 처분하거나 다른 채권자들의 강제집행이 예상된다면 소송 전후로 가압류 등 보전처분의 필요성을 검토해야 한다. 집행할 재산이 남아 있는지까지 살피지 않으면 승소 판결을 받고도 회수하지 못하거나, 일부만 회수할 수도 있다.
법무법인 아크로 박동민 대표 변호사는 “임대보증금 분쟁은 소송 제기 전 계약 종료 시점과 대항력 및 우선변제권 유지 여부, 등기부상 권리관계, 임대인의 재산 상태를 면밀하게 살펴야 한다. 이사나 전출 전에 임차권등기명령 필요성을 검토하고, 보전처분의 필요성을 확인한 후 회수 방안까지 고려해야 한다”고 설명했다.
부동산전문변호사를 통한 검토가 필요한 이유도 여기에 있다. 같은 보증금 미반환 사건이라도 주택의 담보 설정 상태, 선순위 권리자 유무, 임대인의 다른 재산 보유 현황, 경매 진행 여부 등에 따라 대응 순서가 달라질 수 있다. 지급명령과 보증금반환소송 가운데 어떤 절차가 적절한지도 사안마다 다를 수 있으므로 구체적 사실관계를 기준으로 검토해야 한다.
결국 전세보증금 반환 문제에서는 소송을 얼마나 빨리 시작하느냐보다 현재 확보한 권리를 잃지 않으면서 실제 회수 가능성을 높일 수 있는 절차를 선택하는 것이 중요하다. 계약서와 특약, 등기부, 전입·확정일자 자료, 임대인과 주고받은 메시지 및 금융자료를 보존하고 부동산전문변호사 등 법률 조력을 통해 임차권등기명령부터 보전처분, 본안소송과 강제집행까지 사안별로 체계적인 대응 방안을 마련해야 한다.
글=법무법인 아크로 박동민 대표 변호사
