[세계비즈=박정환 기자] 서울 주택 공급의 핵심인 도심 공공주택복합사업이 한국토지주택공사(LH) 땅 투기 사태라는 악재 속에서 불안한 첫 발을 뗐다.
정부가 민간사업 대비 최고 30% 높은 수익을 보장하는 파격적인 ‘당근책’을 제시했지만 사업 주체인 LH의 신뢰도 추락, 토지주 등 이해관계자들의 동의, 재보궐 선거를 포함한 변수 등 넘어야 할 산이 많다.
1일 부동산업계에 따르면 역세권·준공업·저층노후주거지를 고층 아파트로 개발하는 도심공공주택복합사업은 토지주를 포함한 주민 동의에 성패가 갈릴 것으로 전망된다.
도심 공공주택복합사업은 두 차례의 주민동의를 거쳐야 한다. 첫 단계로 사업예정지구 지정을 위해 토지주의 10% 동의가 필요한데 이는 별 어려움이 없을 것으로 예상된다.
문제는 사업에 본격 착수하기 위해 주민 3분의 2 동의를 받는 것이다. LH 땅 투기 사태로 공공에 대한 신뢰가 바닥을 치면서 주민 설득이 쉽지 않을 것이라는 전망이 우세하다.
일단 사업지구로 지정되면 토지 소유권과 개발 전권이 LH 등 공공기관으로 넘어가는데 여기서 주민 의견이 갈릴 수 있다는 분석도 나온다. 정부가 당근책으로 제시한 높은 수익률도 사업 기간에 따라 가변적인 만큼 주민 동의를 확신할 수 없다는 주장도 제기됐다. 서울시장 선거, 내년 대선 등 변수도 적잖다.
가장 큰 문제는 사업 주체인 LH에 대한 불신이다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “현재로서는 LH 투기 논란으로 불거진 공공 부문 신뢰성 문제를 회복할 필요가 있다”며 “엄중한 처벌도 필요하겠지만, 주택 공급 측면에선 사업 대상지 주민들에게 가시적으로 보여줄 수 있는 선례, 성공사례, 시범사례를 만들어야 한다”고 말했다. 이어 “이것저것 발표하는 것도 좋지만 별도로 사업이 웬만큼 궤도에 오른 예시가 될 사업장이 있어야 공공주도 사업에 대한 찬성을 이끌어낼 수 있을 것”이라고 지적했다.
31일 국토교통부는 2·4 대책에서 발표했던 도심 공공주택복합사업의 첫 선도사업 후보지로 금천구 1곳, 도봉구 7곳, 영등포구 4곳, 은평구 9곳 등 4개 구 21곳을 선정했다.
이들 지역엔 판교신도시 수준인 2만5000여호의 주택이 공급된다. 구체적으로는 다세대 빌라 등 저층 주거지 10곳(1만7500호), 역세권 9곳(7200호), 준공업지역 2곳(500호) 등이다.
후보지 중 역세권은 금천구 가산디지털단지역 인근, 도봉구 방학역 일대, 쌍문역 동편과 서편, 영등포 영등포역 인근, 은평구의 연신내역·녹번역 인근 및 새절역 서편과 동편 등이다.
준공업지역은 도봉구 창동 674일대와 창2동 주민센터 인근이다. 저층 주거지역은 도봉구 쌍문1동 덕성여대 인근과 방학2동 방학초등학교 인근, 영등포구의 옛 신길2구역과 신길4구역, 신길15구역, 은평구의 녹번동 근린공원과 불광근린공원 인근, 옛 수색14구역, 불광동 329-32일대, 옛 증산4구역 등이다. 이들 지역은 모두 사업성이 낮아 개발이 미뤄져 노후화가 가속화거나, 기반시설이 부족한 상황이다.
최종 사업지로 결정되면 파격적인 인센티브가 주어진다. 국토부가 선도 사업지 21곳의 사업성을 분석한 결과 용적률이 현행 대비 평균 238%p(포인트), 민간 재개발 사업 대비 111%p 높아지는 것으로 나타났다. 사업장 투지주에겐 최고 수준인 30%포인트의 추가 수익률과 아파트 및 상가 우선 입주권이 주어진다.
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