정부가 리츠(REITs·부동산투자회사)에 개발·운영 기능을 허용하는 이른바 ‘프로젝트 리츠’ 제도 도입 이후 첫 승인 사례가 나왔다.
21일 국토교통부와 업계에 따르면 국토부는 최근 ‘동탄 헬스케어 리츠’와 ‘천안역세권혁신지구 재생사업리츠’ 2개 리츠의 설립 신고를 받아 1호 프로젝트 리츠로 승인했다.
리츠는 여러 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자한 뒤 발생 이익을 배당하는 회사 형태다. 그동안 자산운용사·디벨로퍼 등은 입지가 좋은 부지에 레지던스 등 수익형 부동산을 개발하고, 리츠를 통해 장기 보유·운영까지 하길 원했지만 관련 규제로 인해 사실상 불가능하다고 정부에 건의해 왔다.
정부는 이에 따라 부동산투자회사법과 시행령을 개정해 리츠가 부동산 개발 완료 후 직접 운영까지 할 수 있도록 허용하고, 프로젝트 리츠 설립·운영에 규제 완화 및 인센티브를 부여하는 법적 근거를 마련했다.
종전에는 PFV(특수목적법인) 중심의 분양 사업 구조가 일반적이었다. 개발이 완료되면 시행사가 자산을 매각·청산하고 사업에서 빠져, 이후 리스크가 수분양자에게 전가되는 구조였다. 과잉 공급 시 시장조정이 늦어지는 비효율 우려도 제기돼 왔다. 프로젝트 리츠 방식이 확산하면 디벨로퍼가 개발 후에도 자산을 직접 보유·운영하며 임대 수익을 지속해서 확보하고, 이를 리츠 투자자와 공유하는 구조로 전환될 수 있다는 게 정부 설명이다.
이번에 승인된 2개 리츠는 기존에 PFV로 추진되던 사업이 프로젝트 리츠로 전환된 사례다. 개발과 운영을 하나의 리츠 구조 안에서 처리하게 된다.
동탄 헬스케어 리츠는 경기 화성시 목동 일원 18만8000여㎡ 부지에 오피스텔 1150가구, 노인복지주택 2898가구, 한방병원 등을 건설하는 사업이다. 국내 디벨로퍼 MDM이 설립한 리츠로, 단지는 지하 8층~지상 49층 규모로 조성된다. 총 사업비는 약 2조2000억원이며, 내년 9월 착공, 2030년경 준공을 목표로 한다. 사업 완료 후 오피스텔은 분양, 노인복지주택과 한방병원은 리츠가 임대 운영한다.
천안역세권혁신지구 재생사업리츠는 충남 천안시 서북구 와촌동에 공동주택 254호, 지식산업센터, 환승주차장 등을 신축하는 사업이다. 천안시·코레일·주택도시기금이 출자했으며, 개발 완료 후 공동주택은 리츠가 임대 운영하고 지식산업센터·환승주차장은 매각하는 구조다. 총 사업비는 약 2568억원이며 이미 착공 상태로 2028년 준공을 계획하고 있다.
프로젝트 리츠 제도 본격 도입 이후 현재까지 국토부에는 기숙사, 오피스 등 개발·운영을 포함한 프로젝트 리츠 설립 신청이 10건 이상 접수된 것으로 알려졌다. 프로젝트 리츠에 토지·건물 등 현물을 출자할 경우 양도소득세·법인세 과세를 이연해주는 내용을 담은 조세특례제한법 개정도 이뤄졌다. 이에 따라 세 부담 문제로 개발이 지연됐던 토지가 주택 공급 용지로 활용될 수 있고, 자기자본 비율이 상승해 부동산 PF(Project Financing) 구조의 안정성 제고에도 도움이 될 것으로 정부는 보고 있다.
국토부 관계자는 “국내 부동산 PF 사업은 자기자본 비율이 2~3% 수준에 그치는 선분양 중심 구조라 금리·부동산 경기 등 대외 변수에 취약했다”며 “프로젝트 리츠는 상대적으로 높은 자기자본을 바탕으로 개발과 운영을 함께 하는 선진국형 모델로, 현물 출자 시 과세를 이연하는 조세특례제한법이 내년 1월 1일 시행되면 제도 활용이 확대돼 국내 부동산 개발사업의 패러다임 변화를 가져올 것”이라고 말했다.
김재원 기자 jkim@segye.com
