부동산 세제 개편을 앞두고 초고가 주택에 대한 과세 강화 및 실거주자 보호를 둘러싼 공방이 가열되는 가운데, 정책적 합의점을 찾기 위한 정부의 의견 수렴 절차에도 속도가 붙고 있다. 특히 16일 열린 토론회에서는 현행 세제가 서울 등지의 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림 현상을 부추겼다는 지적이 제기되며 종합부동산세 과세 기준을 손질하고 실제 거주하지 않는 고가 주택의 장기보유특별공제(장특공제) 혜택을 축소해야 한다는 전문가들의 의견이 집중적으로 쏟아졌다.
재정경제부는 16일 서울 중구 은행회관에서 ‘부동산세제 경청토론회’를 개최하고 양도소득세 장특공제 및 종부세 개편 방향을 집중 논의했다.
이날 토론회에 참석한 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 “주택은 기본적으로 ‘사는 곳’인데 그동안의 정부 정책은 ‘사는 것(Buy)’에 대한 지원이 사실 있었다”고 지적했다. 이어 “사는 곳 이외에 여러 채의 주택을 보유하는 것은 개인의 선택으로 존중하지만 정부가 정책적으로 지원하는 것이 과연 바람직한지 의문”이라고 반문한 후 “오늘 제기된 다양한 의견을 세제 개편 최종 결정에 적극적으로 반영하겠다”고 약속했다.
◆종부세, 주택수 아닌 가액으로
토론회에서는 종부세의 과세 기준을 주택 수 중심에서 가액 중심으로 전환해야 한다는 의견이 잇따랐다.
오종현 한국조세재정연구원 조세연구본부장은 “부동산세제 쟁점 사안들이 모두 초고가 1주택 문제로 집중된다”며 “초고가 1주택도 주택 가액을 기준으로 삼으면 가액 안에 포섭된다. 여기에 누진과세와 실거주 주택 공제 한도를 설정한다면 문제를 해결할 수 있다”고 설명했다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장 역시 “공시가격 합계액이 같아도 주택 수에 따라 종부세 부담이 두 배 이상 차이 난다”며 “주택 수가 아니라 공시가격 등 가액의 크기에 따라 부과하는 것이 형평성에 적합하다”고 덧붙였다.
◆장특공제… ‘똘똘한 한 채’ 현상 야기
장특공제의 구조적 허점도 집중 제기됐다. 현재 1가구 1주택자가 주택을 10년 이상 보유하고 실제 거주할 경우 최대 80%까지 양도차익을 공제받는다. 실제 거주하지 않더라도 일반 공제율을 적용받아 10년 보유 시 20%, 15년 이상 보유 시 최대 30%를 공제받을 수 있다. 그러나 참석자들은 이 같은 혜택이 고가 주택을 오래 보유할수록 늘어나는 구조적 허점 탓에 강남 등지의 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림을 부추겼다고 분석했다.
심충진 건국대 경영학과 교수는 1가구 고가 주택이 양도차익의 최대 80%까지 공제받는 구조를 두고 “종합부동산세와 양도세의 재분배 기능을 사실상 무력화한다”며 “보유만 해도 40%를 해주는 공제가 투기적 수요를 촉진한 만큼, 보유기간 공제는 폐지하고 10년 이상 실제 거주한 경우에만 공제 혜택을 줘야한다”고 주장했다.
오종현 본부장 역시 “1세대 1주택 실거주자는 거주 이전의 자유를 위해 양도세 부담을 없게 하되, 실거주가 아닌 투자자산의 양도소득은 자본이득 과세 원칙에 맞춰 제대로 과세하는 것이 맞다”고 힘을 보탰다.
다만 부동산 거래 정상화를 위해 양도세 부담 완화가 병행돼야 한다는 주장도 힘을 얻었다. 과도한 양도세가 소유주의 매도 시점을 지연시켜 시장의 ‘매물 잠김’ 현상을 유발할 수 있다는 우려 때문이다.
문윤상 KDI연구위원은 “양도세 중과 유예 종료 직후 매물이 감소한 사례처럼 양도세는 가격 변동성을 확대할 수 있다”며 “보유세 중심으로 세제를 개편하되, 납부한 보유세만큼 양도세를 감면해 조세 저항을 완화해야 한다”고 짚었다.
한편, 이재명 대통령은 각 토론회에서 수렴된 여론을 바탕으로 오는 23일 정책 전반을 다루는 공개 대토론회를 직접 주재할 예정이다. 정부는 이를 거쳐 이르면 이달 말 최종 세제 개편안을 확정해 발표할 방침이다.
주다솔 기자 givesol@segye.com
