아파트에 로열층이 있듯 상가에도 로열층이 있다. 아파트는 보통 중상층이 로열층에 속하고 상가는 지상 1층이 가장 인기있으면서 가격도 높은 층수이다. 지상 1층 상가의 노출성과 접근성이 다른 층에 비해 월등히 우수하기에 어찌보면 당연한 이야기라 할 수 있다.
지상 2층과 3층 같은 중저층 상가 역시 고층에 비해 인기층에 속한다. 상가투자자와 창업자들의 선호도 역시 중저층이 확실히 높다. 실제 상가투자를 검토하는 예비 투자자들과 상담해보면 대부분 중저층 상가에 관심을 두고 있음을 느낄 수 있다.
그런데 많은 이들이 고층상가와 중저층상가의 특성을 정확히 알지 못한 채 투자나 창업에 나서고 있다. 대부분 지상 1층 상가는 매매와 임대 모두 다른 층에 비해 가격수준이 높고, 고층으로 갈수록 비용이 낮다라는 정도로만 알고있는 경우가 많다.
고층상가와 중저층상가는 차이점이 많이 있으므로 이를 명확히 알고나서 투자와 창업을 시작하는 것이 좋다. 차이점을 상세히 알기 위해서는 고객의 입장에서 다음 세 가지 관점으로 생각해볼 필요가 있다.
첫째, 지상 1층 상가를 비롯한 중저층 상가는 불특정 고객의 방문이 높다. 유동인구가 지나가다가 방문할 확률이 크다는 뜻이다. 반대로 고층상가는 불특정 유동고객이 찾는 일이 드물다. 엘리베이터나 계단을 이용해서 한참을 올라가야하는 물리적 특성이 있는만큼 쉽게 수긍이 가는 대목이다.
둘째, 고층상가는 고객들의 방문목적이 명확한 편이다. 한마디로 중저층 상가는 뚜렷한 목적이 없는 경우에도 찾는 일이 많지만, 고층상가일수록 사전에 방문 전부터 미리 고객들이 목적을 가지고 오는게 대부분이다.
셋째, 고층상가에서의 체류시간은 평균적으로 중저층 상가에 비해 훨씬 길다. 아무래도 불특정 고객이 아닌 특정고객이 뚜렷한 목적을 가지고 방문하는만큼 상가에서 보내는 시간이 상대적으로 길다.
일반적인 상가에서 중저층과 고층에 입점하는 업종들을 생각해보면 조금 더 쉽게 이해할 수 있다. 먼저 중저층에 입점하는 업종들을 살펴보면 약국, 은행, 헤어샵, 커피숍, 식당, 편의점 등이다. 반면 고층에 입점하는 업종들은 독서실, 학원, 피트니스 센터, 오피스, PC방, 피부관리실 등이다.
상가투자자나 창업자라면 이같은 특성을 알고 투자 및 입점전략을 세우는 것이 바람직하다. 투자자의 입장이라면 주변 거주인구와 유동인구 특성을 파악해 불특정 고객이 많을 지 아니면 특정고객이 많을지 생각하고, 더불어 방문고객의 목적성과 체류시간에 대해서 예측해 볼 필요가 있다.
이 과정을 거치다보면 해당 지역에서 똑같은 비용으로 고층상가와 중저층상가 중 어느 상가에 투자하는 것이 좋을지 결정하는데 도움이 된다. 만약 주변 거주세대가 많고 학생층이 많으면서 외부에서 찾아오는 유동인구는 그렇게 많지 않은 주택단지 인근 상가라면 필라테스 학원이나 피트니스 센터, 독서실, 학원 등이 자리할 수 있는 고층상가도 눈여겨볼만 하다.
반대로 인근 주거세대의 유입은 떨어지면서 유동고객이 많은 지역이라면 고층상가보다는 중저층 상가에 관심을 두는 것이 좋다. 창업자의 경우는 자신의 업종이 중저층과 고층 중 어느 곳에 적합한지 생각한 후, 그에 맞는 인구유입 조건을 갖춘 상가 입점을 선택하는 것이 바람직하다.
중저층 상가와 고층상가만 언급하여 지하층 상가는 어디에 속하느냐고 물어오는 분들이 많은데, 지하상가 방문고객의 특정성·목적성·체류시간 등을 따져보면 지하층 상가는 고층상가의 특성과 유사한 편이다.
상가투자자와 창업자는 지역상권과 입지를 고려하고 상가를 고를 때 보다 세밀하고 섬세할 필요가 있다. 결국은 투자자 창업자 모두가 성공가능성 높은 업종에 맞는 층과 입지인지를 잘 따져봐야 한다. 가급적 중저층 상가와 고층상가의 특성과 차별점을 잘 파악해 이에 맞는 적합한 투자 및 창업전략을 세울 수 있기를 희망한다.
권강수 상가의신 대표·한국창업부동산정보원 이사
